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北京产业地产已死!

时间:2019-06-19编辑: admin 点击率:

  近日,北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》,明确规定,北京将在19个重点区域启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,园区产业用地出让年限最长为20年(除极特殊情况外),并规定园区开发企业不得整体或分割销售产业用房及其各项配套服务用房,不得转让公司股权。

  1月12日,北京打响了2018年产业地产行政管理的第一枪。北京市政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》(以下简称《意见》),出台了系列关于产业地产的突破性条文。

  1、园区开发企业不得分割销售、不得转让股权。在经市、区政府授权的前提下:一是园区开发企业可依法使用园区产业用地,向入园企业出租,但不得转让;二是园区开发企业也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房,出租给入园企业,但不得整体或分割销售,不得转让公司股权。三是园区与入园企业可采取共有建设用地使用权方式使用土地。

  2、园区配套设施不超过15%。要统筹规划,组织高精尖产业优先在各类园区落户,并与园区及周边居住用地相匹配,产业园区可安排建筑规模不超过地上总建筑规模15%的配套设施,实现职住平衡、产城融合。

  3、对入园企业,土地最长租赁期限不得超过15年。入园企业通过租赁方式取得园区产业用地,土地租赁最长期限不超过15年。根据园区规划,入园企业可在承租土地上依法建设生产经营设施,租赁期内该设施属投资企业所有。

  4、对入园企业,土地最长土地出让期限20年。入园企业申请以出让方式取得园区产业用地,实行弹性年期出让,出让年限最长为20年。但国家和北京市重大产业项目,经市政府批准后可适当延长,最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。

  5、19个园区先试点。将先在国务院和北京市政府批准设立的开发区、产业园区(以下统称园区)试点。

  6、入园需满足条件。对“高精尖产业”的入园标准和审核,《意见》中明确:在落实全市产业目录、负面清单、准入标准和鼓励政策的基础上,由市发展改革委、市科委、市经济信息化委等部门负责指导各区政府、北京经济技术开发区管委会制定辖区内产业规划、产业准入清单,并适时组织评估。

  7、企业入园需签署“履约监管协议书”。履约监管协议书包括约定退出条款,明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施,以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。

  8、禁止变相房地产开发。《意见》强调,未经批准,土地用途不得改变。除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外,其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租。

  本次北京关于工业用地的条例安排,一方面,贯彻了近年以来国家层面推动产业升级,发展战略新兴产业,抑制金融、房地产泡沫的政策主张,另一方面,也从北京市自身定位出发,疏解非首都功能,构建高精尖经济结构、为推动高质量发展提供有力支撑。

  第一,城市发展方面,从总量扩张到存量优化。根据最新的北京城市总体规划,北京战略定位为四个中心:政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,并强调控制人口规模、控制建设总量、疏解非首都功能。本次政策则是从行政手段、土地市场管理方面,优化园区的企业结构和人才结构,鼓励科技创新。

  👉第二,产业发展方面,去房地产化,为高精尖产业提供空间。禁止出售产业用房,从根本上改变了以往产业地产商的商业模式,而以压缩出让年限,鼓励出租的方式,大幅降低了高精尖企业先期进入北京的成本,将对北京市加快科技创新,促进首都经济结构调整和高质量发展起到积极的推动作用。受此政策影响,以新一代信息技术、医药健康、智能装备、节能环保、新能源智能汽车为代表的高级、精密、尖端产业在北京将获得更为优质的发展空间,提高了北京对高端产业和高级人才的吸引力,加强了城市长期的竞争力。

  👉第三,政府收益方面,一次性收益转向持久收益。站在相对长远的时间维度来看,我国经济从高数量发展到高质量发展转变,地方政府过往依靠土地财政来拉动投资、创造信用的模式已经不再适应当前的发展形势。而北京本次政策,降低了政府前期从土地出让环节获取的收益,以加强对优质核心产业的吸引,有望从产业的高质量发展方面获得未来多年的可观GDP、税收和就业。

  实际上,北京并非第一个提出20年土地出让期限的城市,包括深圳、上海、成都、广州均出台过工业用地弹性出让制度的相关文件,文件明确提出工业用地出让年限一般不超过20年。

  我们认为,关于弹性出让年期、禁止工业地产销售的政策未来具备较强的推广复制可行性,预计主要将以两种形式展开:

  👉第一,在发达地区的推广。对于我国的东部发达城市群,经过改革开发以来数十年的发展,产业经济发达,未来主要方向是发展高端产业,提高产业附加值。而提倡租赁、压缩出让年限,也有助于鼓励、吸引高端产业的发展,推动产业升级。

  👉第二,在住宅市场的推广。我国住宅出让年限一般为70年,土地成本过高,是造成商品住宅价格高居不下的首要原因,而若降低住宅出让年限以及相应的土地获取成本,对于降低住房价格上涨压力有一定积极效应,此外,也存在对超出出让年限外的住宅征收房产税的可能,以提高住房持有成本以及政府的持久收益,降低住宅市场的波动。

  一方面,北京作为政策风向标,预计未来仍有更多城市出台工业用地弹性出让政策,而只租不售的试点也存在较大推广的可能性,产业地产传统意义上通过销售获取收益的模式将加速退出;而另一方面,地方政府延续国家层面脱虚入实的战略要求,对金融、地产炒作持负面态度,也给实体产业发展赢得了良好的时间窗口,对现阶段招商引资提供了重大利好。

  于产城运营商而言,抛弃幻想,回归到促进产业发展这条主线上,服务于未来可持续的城市发展,与城市共同成长,才是寻求与政府共建双赢之道的核心立足点。

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