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苏智渊:2014-2015中国产业地产的“大局观”

时间:2019-06-19编辑: admin 点击率:

  “2014年是中国产业地产发展承上启下的一年,伴随着上海自贸区各项新政策的落地实施、工业用地新政的发布及大量非传统产业企业的进驻,中国的产业地产将发生革命性的改变。”

  DTZ戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊在1月22日举办的“2015中国产业地产高端论剑暨上海产业园区沙龙第四期”活动上,梳理了2014年产业地产的大事件。这其中又以几件事情最为典型:自贸区效应在2014年持续发酵;工业用地新政频出,工业用地实行弹性出让;非标”行业对产业/物流地产市场的涌入加速;产业地产迎来政策季,43号文和62号文紧密发出。

  而43号文和62号文的发出,苏智渊认为它将会引发三个变化:一、传统由政府主导的招商引资模式将逐渐被社会化的平台公司主导的载体招商模式所取代,专业的产业地产开发模式将大有可为;二、工业/物流地价将加速上涨;三、一直以来的以税收贡献对政绩的考核模式有可能会发生变化;地方政府财政的重点似乎要从原来的“怎么赚钱”更多开始变为“怎么服务”。

  一、市场化程度较高的第三方产业地产平台公司(一级,二级,或两级联动)将在2015年遍地开花,地方政府将更趋向于把政策工具交给平台公司;二、工业/物流地价将加速上扬,但载体租金的增长会放缓,收益率趋平;三、3.2015年将迎来产业地产商的首轮“淘汰赛”,在13-14年疯狂涌入的新兴产业地产商将迎来一年级终考。

  对于产业地产市场未来的长期判断,苏智渊称:“中国的产业地产市场正在发生变革,其有外因的挤压,也有内因的诉求;回顾过去的20年,没有哪一年的变化有2014年这么大;“土地使用年限”,“外商投资法”,“自贸区”,43和62号文,所有这些意味着:游戏规则正在改变,我们也要需要改变!”

  以下为DTZ戴德梁行中国区商业部(工业及物流)主管苏智渊演讲实录(实录未经嘉宾本人确认):

  【苏智渊】:作为在产业地产领域历练多年的人群,我们发觉,2014年于中国产业地产是很特别的一年,过去20年里都没有发生过的事情在2014年发生了。要谈大局,首先要梳理一下2014年到底发生了什么事情。

  2014年1月份,阿里巴巴直接制造了第一个线O事业部,并公布“千军万马”和“四通八达”的O2O战略构想,BAT 大力发展O2O。这个话题在整个市场、新闻界、产业界迅速成为热点,而且持续了五六个月。

  2014年2月份,密集出台了关于自贸区的政策,比如,2月26号,“上海自贸区人民币跨境使用政策”出台,这实际上是一个很有创新性的政策。

  2014年4月份,4号,上海市政府正式提出,要把工业用地从50年转向20年,好似一阵强心剂,一下子把整个2014年上半年的爆炸式新闻打出来了,整个市场迅速被激活。当然,4月份还发生了另一件小事,就是平安开始进入产业地产这个市场,专门成立了平安不动产旗下的团队,开始进入物流地产。

  5月份,自贸区出台了另一个相当爆炸性的政策,就是外汇资金池,这个政策是放开中国外汇管制的重要政策,而且很有创新性;有意思的是,同一天, 5月16号,万科正式宣布进入产业地产,而且同时成立了下属的物流地产板块和产业地产板块,这是第二家在中国房地产领域有重头意义的企业宣布进军产业地产。

  7月份,自贸区进一步出台了一系列缩减负面清单的政策;7月1号,宣布上海的50年转20年的政策开始实施,所有的人都把眼光放开,想知道谁会吃第一口的蛋糕。

  8月份,上海自贸区发布了“综合用地”的相关政策,进一步规范了上海自贸区一直很混乱的土地价格市场。

  10月2号,国发43号文规范整个地方性债务,反过来讲,国务院开始收紧所有地区的地方性债务,不再允许政府名义下的平台来做融资这个事情,要把口子放到市场上面。

  12月9号,国发62号文发布,这对所有做产业地产的人来讲,带来的是级别的影响:不再允许任何原来的开发区或者政府给予以地价、或者以税收为特征的任何形式的优惠,做了二三十年的所有开发区忽然之间被打蒙了,不知道这是一个过渡性的东西,还是真要这么干。

  首先,自贸区持续发酵。从时间轴上可以看到,自贸区在2014年经历了持续性的发酵,而且出台的很多相关政策有标杆意义。

  自贸区负面清单瘦身,意味着自贸区开放程度进一步加大,而且这样的瘦身未来会持续性下去。自贸区对于区内的贸易便捷化做了很多细致的布置,并不是致推出某一类的激励性政策,更多的是带来便捷化的环境类改善。

  2014年自贸区最大的贡献是金融创新,凯发娱乐!特别要提到的是外汇资金池,实际上,大量在中国的外资企业长期以来遇到瓶颈是,在中国赚到的钱汇不出去,只能在中国做进一步的投资,这保护了人民币的安全性,但也是外资企业在国内发展的重大限制。2014年,上海自贸区推出外汇资金池,让一定的资本金可以在里面做自由兑换,这个政策出台以后,我们可以发觉市场上开始出现了一系列的创新型概念,比如跨境电商、供应链金融以及物流金融等,实际上着都是基于该政策的延伸性创新。外汇资金池虽然目前还只是一个适应性的政策或者点状的政策,但实际上它激发出的想象力于整个产业地产有非常大借鉴意义。

  第二,工业用地新政引爆市场。上海一直在谈工业用地新政,上海是全国第一个高调的提出要把工业用地从50年转到二20年的地方市场。匹配这个政策,还有一系列税收条件,比如,原来,土地合同是土地合同,税收通常是放在投资协议。但从上海新一版土地政策调整开始,新的土地合同把企业的税收承诺写进去了,如果企业在一定年限内,没有实现承诺的税收,政府有权收回土地,可能会给予一定的补偿。

  对于整个市场来讲,这个政策是重磅炸弹。如果这样执行,很多企业的第一反应是,我为什么还要在上海做投资?我的土地和房地产既然是不安全的资产,为什么还要继续在这里做投资?

  这一政策引爆了一系列讨论,利弊是什么?其实,政策推出以后,很长一段时间,并没有线年的工业用地,最近,有新闻说在上海的宝山区开始有了第一块20年的地,我们也在拭目以待看看未来的变化。

  第三,“非标行业”有力加速产业地产。什么是非标行业?传统地产一直以来的运营商都是一些专业企业,在过去10年里面,我们看到的产业地产运营商和物流地产运营商就是那么几张面孔,但是2014年,大量新面孔出现了。

  我简单把这些新面孔分为三种类型:电子商务类、金融机构类、住宅和商业地产开发商类。

  电子商务类,以阿里巴巴旗下的菜鸟网络为主导。菜鸟没有明确说做地产,但实际上,2014年在全国的拿地范围非常广。

  金融机构类以平安为代表,虽然平安并不高调强调,但根据我的了解,以其目前的获地能力和获地速度,平安很有可能在未来的两年,成为中国物流地产行业排名前三的企业。

  住宅和商业地产开发商代表是万科和绿地,还有复星,他们都纷纷进入产业地产和物流地产,这三家公司是2014年有典型意义的“非标行业”代表。其实,绿地不是2014年提的,绿地几年前就开始做产业地产了;万科目前是在初期,我们可以看到万科在产业地产的一些动作,包括专门成立了产业地产平台和物流地产平台,按照万科一贯的说法,就是在试错,希望能够在试错当中找到未来的方向。

  我们应该很清醒地认识到,市场里面,并非只有国内企业在做产业地产,而且,可以说,在很长的一段时间内,大量的国际资本一直驻扎在产业地产这个板块,而2014年,是这些国际资本新一轮注资产业地产注资的疯狂高潮期。这里包括,美国主导的基金华平(Warburg Pincus)、黑石(Blackstone Group)、新加坡的淡马锡、日本的三井和三菱等或在2014年注资国内产业地产项目或者新增投资。

  可以看到,中国产业地产和物流地产市场是一个国内和国际资本都疯狂追逐的市场,如果不在业内,可能不知道发生什么,但是我可以很明确地告诉大家,2014年这张PPT上面产生的资金超过50亿美金,所以,这不是小众在玩的游戏,而是大量资本在追逐的市场。

  第四,43号文和62号文。43号文讲的是遏制地方政府违法违规举债,政府的债务只能通过政府或者部门举债,而不能通过企事业单位举债,主要提出,政府要把本来直属的融资平台剥离出去给市场做,自己不能做。62号文讲的是政府或者开发区不能再给优惠政策了,无论这个优惠政策是基于土地的还是基于税收的,这个事件并不是从今天开始讲的,大概在2007年,就有类似的条文出台,但实际上,一直是上有政策下有对策没有被严格执行,我们发觉这次是动真格的了,因为这个文前后,就我们公司接触的长三角工业园区,都有从中央或者地方来的工作组在对这一政策的落实做结合,这次应该是明确动真格地在做这个事情。

  这两个文到底对市场意味着什么?做一个简单分析。首先是限制地方政府举债。这说明地方政府债务已经到了一定的风险点,到了需要控制的时间点,同时,规避政府做企业的事情可以避免一定的利益寻租,也鼓励资本城市参与土地的一级开发。可以再媒体上面看到迅速流传的所谓PPP概念。62号文告诉我们的是什么?这是一个重要的节点性事件,明确了中国以税收优惠为主体的招商引资时代终结,未来,比拼的就是软实力。另一个意义是,未来工业类土地和房地产资源价值会被进一步确认,目前的一手工业土地价值是偏低的,远低于住宅地和商业地,但是随着62号文出台,工业用地的价格应该会有一轮新的上涨,而且这一轮的上涨速度可能会很快。62号文还试图解决另一个问题,即一方面地方财政在举债,另一方面又把大量税款给到企业。

  1.传统以政府为主导的招商引资模式会逐步被社会化平台公司主导的招商模式取代。反过来讲,专业产业地产开发商会面临一个春天,这是毫无疑问的,所有在座的主要产业地产开发商会面临一个很大的市场机会。

  2.工业和物流土地的地价会开始面临加速上涨期。主要原因是,曾经大量的政府通过返还的形式给予土地地价补偿,实际的成交价格低于保护价格,但是一旦62号文出来,大家不能再用这种方式去做,反过来讲,一直把土地压在保护价上面的政府主导力量消失之后,土地的价格会随着趋向于市场化。我们看到,北上广深这些大城市目前的一手工业用地和二手工业用地的价格差了将近两倍,有的地方可能是三倍,反过来讲,一旦这个压力被取消,价格很有可能往市场价格去飙,整个工业用地价格开始进入一个快速上涨期。

  3.以税收贡献为纲的政府考核模式有可能改变。地方政府未来的财政重点是从原来的怎么去赚钱,慢慢变为怎么服务。长期以来,我们发觉,很多政府好像不是政府,而更像一个公司,跟你谈应该怎么赚税收,你的税收是多少?但是随着62号文的出台,整个政府的重点可能会往未来如何提供更好服务转变。

  讲了这四个主要的标志性事件,我们可以分析一下2014年整个产业地产市场的数据。这是我们所做的工业地产的租金价格指数以及工业地产空置率的数据,实际上,从2006年开始,我们就一直在追踪整个工业地产租金的价格,可以从上面的这张图上看到整个这条线年金融危机的时候出现了一轮明显的下跌,但是2009年第三季度开始出现了一轮迅速的回潮,到今天为止一直是呈现一个持续上涨的态势。

  这也说明,工业地产这个市场实际上是一个值得投资的市场,同时它的空置率也维持在一个相对比较低的环节。

  从收益率来看,长三角和珠三角的工业地产收益率维持在7-9%之间,明显高于住宅及商业地产,这个租金回报值远高于商业地产和住宅地产,这也是为什么市场上面会有那么多资金关注工业地产这个领域。

  假设把物流地产单列来看,目前物流地产的发展速度是很快的,2008年到今天,高端物流地产市场基本上以每年平均9%的速度实现租金增长,空置率也相当低,上海地区基本满租,所以,物流地产今天这么热门,有它背后的逻辑。

  这张图显示了目前物流地产市场主要的Player以及在全国主要城市物流地产的空置率情况,可以看到,很多地方都是100%,说明是个需求远大于供给的市场。以上这些数据,给了对产业地产和物流地产很大的信心,也就是说,这个市场实际上是有大量的需求,关键是怎么做。

  第一,市场化程度较高的第三方产业地产平台公司,包括一级开发、二级开发或者一二级联动公司,可能在2015年遍地开花,地方政府将更趋向于把政策工具交给平台公司。这是地方政府应对62号文很有效的手段,给政策不再是通过政府来给,可以把这个权利交给平台公司,就是产业地产运营商,这个时候,地产运营商所做的就是市场化的事情了。

  第二,工业和物流地价将开始出现加速上扬,载体租金的增长会有所放缓,收益率趋平。背后的原因在于,因为有大量的开发主体进入这个市场,导致的结果就是收益率开放缓;

  第三,2015年将迎来产业地产商的首轮淘汰赛。在2013-2014年疯狂涌入的新兴产业地产商将迎来一年级终考,到底谁会在2015年倒下我们拭目以待。

  更有意思的是,可能是对整个产业地产的长期判断。因为,中国的产业地产目前正处于变革期,而且这个变革期有外因和内因,如果回顾过去20年,没有哪一年的变化有这么大,我们迎来了土地使用年限的变化、外商投资法的变化、自贸区的政策变化等等,这意味着什么?意味着,当前改变的不是环境,而是游戏规则,所以,我们也需要变。

  首先是电商物流。里面又包括了O2O、农村物流平台、生鲜物流平台、海外电商物流平台等等一系列概念。

  其次,工业4.0。可能是产业地产里面目前都挂在口上的,德国最先提出的工业4.0概念正在迅速地影响全球未来的工业市场定位,作为中国的产业地产开发商如何应对?

  智慧城市。这也是过去两三年里面一直在谈的问题,就是把智能化或者智慧化的东西运用到机械或者产业领域。

  产业地产2.0。产业地产将由过去政府主导、开发区为主体的开发模式向产业地产2.0升级,去年实际上已经有人提出产业地产的2.0概念,也是进一步放大了工业4.0的概念,装入目前我们整个产业地产的概念里面。

  虽然这些对于产业地产市场来讲,都是可以被讨论的、不充分的粗浅性概念,但是,你会发觉2014年底到2015年初这段时间,产业地产整个市场的思想是极其活跃的,有大量新的概念在这个阶段被提出。

  实际上,我想用一个物理学的概念来结束我今天的演讲,不知道大家有没有听说过“费米悖论”? 由诺贝尔奖获得者、物理学家费米提出。有一次,他跟朋友讨论,星球这么大、宇宙这么大,为什么我们从来没有遇到过外星人?费米把银河系中的星系用数学公式进行计算,发现整个宇宙出现智能生物的概率是很高很高的,但是为什么我们从来没有收到过这些智能生物的信号?这就是一个很著名的悖论,叫做“费米悖论”。

  由此,他提出了一个很重要的理论,即所谓的智能生物在发展的过程中会遇到很多瓶颈,有些瓶颈是很小的,有些瓶颈会阻碍智能生物的进一步发展,比如人类开始学会使用工具或者使用火使得智能生命发生了实质性的变化,这是一个很小的点,但可以得出一个很重要的理论:就是对于所有智能生物的发展会出现一个大过滤器,一旦智能生物发展到了一定阶段,遇到这个大过滤器,可能会全部灭绝。这就是为什么今天我们在整个宇宙中都没有找到任何其他智能生物,对于人类来讲,一个很严峻的现实就是我们是不是还没有遇到大过滤器?

  结合今天我们的主题,我想提的是,如果本次产业地产发生的变革对于这个市场是一个大过滤器,在座的各位产业地产运营商是不是真的准备好了?

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